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CHRONIQUEURS / Juridique
Me Michel Joncas Par Me Michel Joncas

Jeudi, 29 avril 2021

Vice caché, encore une fois!



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La fin de l'hiver est l'occasion pour nombre de gens de chercher une résidence familiale. Particulièrement en période de pandémie, la demande dépasse l'offre et c'est ainsi que plusieurs vendeurs se sont vus offrir un montant supérieur au prix qu'il demandait pour leur propriété.

C'est dans des circonstances comme celles-là que la passion l'emporte quelques fois sur la raison.

En 2012, une jeune famille est à la recherche d'une résidence. Les époux visitent une première fois la maison, ils ont un coup de foudre pour celle-ci, elle est à aire ouverte, à proximité d'un parc. (Les faits sont tirés de l'arrêt Duplain et al VS Roy et als (1))

Lors d'une deuxième visite, le vendeur explique que la toiture a été refaite en 2011, que le chauffe-eau a moins de dix ans et que les fenêtres sont d'origine. Selon l'acheteur la maison lui est présentée comme n'ayant aucune rénovation à faire, seulement l'entretien.

Dans le formulaire de déclaration du vendeur, ce dernier confirme qu'il n'y a pas eu de déversements de liquide au sous-sol, qu'il n'y a pas de présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol, qu'il n'y a pas d'infiltrations d'eau par la toiture, la terrasse, les balcons, les verrières, les puits de lumière, les portes/fenêtres ; ou autres infiltrations d'eau au sous-sol (refoulement d'égout, fissures, pluie/fonte des neiges). Ces déclarations rassurent les acheteurs.

Après une troisième visite, les parties s'entendent sur un prix conditionnellement au résultat d'une inspection pré-achat, à l'obtention du financement et à la vente de leur maison par les acheteurs.

L'inspection est réalisée et les acheteurs confirment avoir lu ledit rapport. L'inspecteur utilise un hygromètre pour mesurer l'humidité relative de l'air au sous-sol. L'appareil indique un taux d'humidité de 99 % sur le mur sud.

Lors de l'audition, le vendeur témoigne que l'inspecteur a eu une réaction quand il a vu le chiffre.

L'inspecteur témoignera que bien qu'il n'ait pas de souvenir précis de cette visite, un tel taux d'humidité l'amène en général à sonner l'alarme.

À cette occasion, le vendeur lorsqu'interrogé par l'avocat des acheteurs a déclaré « ... sur le mur du fond, il y avait déjà eu des gouttelettes » (1), mais qu'il ne s'agissait pas à ses yeux d'une infiltration d'eau.

Dans son rapport, l'inspecteur écrit (1)

(27) Humidité élevé dans la chambre à coucher au sous-sol, mur de rallonge arrière. Installer gouttières et réparer les pentes négatives pour drainer l'eau loin du mur de fondation. Inspection supplémentaire recommandée.

Plus loin l'inspecteur écrira concernant le sous-sol - humidité, infiltration d'eau, détérioration des matériaux, hauteur non-conventionnelle, apparence de moisissures, et il suggèrera une inspection supplémentaire, au sous-sol immédiatement ou le plus tôt possible.

De plus l'inspecteur fera part de ce qui suit (1)

(32) Faux plancher au sous-sol, possibilité d'infiltration d'eau non visible lors de l'inspection. Des signes ayant une apparence de moisissure ont été relevés lors de cette inspection aux endroits suivants : bord des fenêtres.

Pour l'acheteur, ces problèmes discutés avec l'inspecteur « (33) donnaient à penser qu'un mauvais fonctionnement du drain français pouvait expliquer l'humidité élevée au sous-sol » (1)

Finalement pour l'acheteur l'inspection ne révélait pas de problèmes énormes. À la suite de l'inspection, les acheteurs ont tenté de faire diminuer le prix de vente, mais sans succès.

En 2013, l'acheteur veut installer des tablettes dans la chambre froide. Il découvre des moisissures, une flaque d'eau sur le plancher. C'est alors que l'acheteur constate une réparation effectuée avec de l'uréthane giclé. Le plafond suspendu de la chambre est enlevé et des traces de rouille sur l'armature de métal apparaissent.

Plus tard, l'acheteur en pratiquant des ouvertures dans les murs se rend compte que le bois est pourri et noirci par la moisissure.

Comme il se doit, les acheteurs dénoncent par écrit aux vendeurs ce qu'ils croient être des vices cachés.

Question : les problèmes d'infiltration d'eau rencontrés constituent-ils des vices cachés?

Confronté à ces faits, le Tribunal chargé de ce dossier fera les constatations suivantes :

La loi n'oblige pas un acheteur à obtenir une inspection pré-achat par une personne qualifiée.

Dans le présent cas, les acheteurs n'ayant aucune expérience dans le domaine ont agi en personnes prudentes et diligentes. Le Tribunal reconnait que l'inspection demeure d'une portée limitée.

Le Tribunal retient que l'inspecteur a porté à la connaissance des acheteurs un « indice révélateur » et qu'il recommande une « inspection supplémentaire ».

Pour le Tribunal :

(91) Ils (acheteurs) ont fait le choix délibéré de ne pas retenir les services d'un expert afin de pousser l'examen plus en profondeur contrairement aux recommandations explicites que leur a faites leur inspecteur. (1)

À cet égard, il est important de signaler que le juge rejette l'explication de l'acheteur quand il prétend que les vendeurs n'auraient pas aimé que les murs soient ouverts.

À ce propos le juge écrit :

(91) De l'avis du Tribunal, l'acheteur prudent et diligent suit les recommandations qui lui sont faites, malgré le déplaisir qu'elles peuvent susciter chez le vendeur, sous peine que le vice a priori caché ne devienne juridiquement apparent.

En cela, le juge réitère la position de la Cour d'appel dans l'affaire St-Louis c. Morin (2)

(39)... Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne l'a fait pas et qu'un vice est mise à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera.

Pour le juge, il est évident que les vendeurs n'ont pas fait preuve de toute la transparence requise, que les réponses données dans la déclaration du vendeur étaient fausses ; cependant, malgré ces réponses non conformes, le Tribunal en vient à la conclusion que les acheteurs auraient dû :

(101)... pousser plus loin leur investigation à partir du moment où l'inspecteur les a clairement alerter que le niveau d'humidité du sous-sol était « anormal ». (1)

En conclusion, il faut éviter les coups de foudre et surtout être alerte aux suggestions énoncées dans une inspection pré-achat.

Si vous refusez d'aller plus loin dans une expertise quand un inspecteur vous suggère de le faire, vous risquez à ce moment-là de vous faire dire que votre refus rend juridiquement les vices cachés... apparents.

Au plaisir,

Me Michel Joncas, avocat

Monty Sylvestre, conseillers juridiques inc

 

(1) 2016 QCCQ 6678 (25)

(2) 2006 QCCA 16



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